二线城市的写字楼，当前是否值得投资?请内行人士讲解一下？

讲个自己的投资经历。

2007年初，当时投资了广州天河北路CBD的甲级写字楼，耀中广场，购买时的价格是19000一平米。

2007年初，当时豪宅，珠江新城凯旋新世界，2万一平米。

现在，耀中广场写字楼价格大概是45000一平米左右，凯旋新世界三期，大概14万—15万，一平米。

从投资增值的角度，写字楼远远跑输住宅。但写字楼出租回报率比住宅要高得多，比如耀中广场，大概能租180元一平米一个月，但是空置风险也不能轻视，一旦租不出去，那就惨了，因为管理费要每平米30元一个月。

2017年我在二线城市就租了一间甲级写字楼，金融高新区，二线城市的写字楼供过于求，因为空置了一年多，所以业主租得很便宜，60元一平米每月，还包管理费。

最后还有税费的问题，商业物业交易，作为卖家，5.5%的增值税，价差部分20%的所得税。

讲真，写字楼不是一个好投资，只能收租。别忘了，出租也有15%的税。

1、潘石屹的坚持这几年投资写字楼是否还有价值，其实你 只要去看一个人就可以了，那就是潘石屹，潘石屹是曾经的地产大佬，10年前应该是他企业的巅峰时期，2010年SOHO中国的营收达到了巅峰，是为180亿元，此后，潘石屹坚定的看衰中国的房地产市场，他不仅是口头看空，更是在身体力行的执行，并且变成公司的战略来做，于是SOHO中国开始从开发转型为自持，也就是租赁，他一项认为中国的房子租售比太低了，这个说法固然不错，中国的房子的租售比一向很低，一线城市1.5%的回报率，二线城市也才2%，达到3%基本都是没怎么听说过的城市。

但是中国的楼市不是一个完全充分的市场，直接用来和发达国家相比是不合适的，可以说近20年中国做创投的企业收益率远超美国的同行，这个不是因为他们的能力更强，只是因为中国的速度更快，有些东西是不能直接和美国比的。

说回潘石屹，SOHO中国2018的营收是17亿元，而碧桂园2010年的营收是250亿元，到了2018年营收是3790亿元，潘石屹此后连连出售物业，现在是彻底变成了一个木匠，哦，不，是一个摄影家。

2、潘石屹转型摄影师和写字楼有什么关系连潘石屹这种10年前就转型做写字楼的房地产大佬，到今天都出售物业了，说明写字楼真的不赚钱了，他都在写字楼里面赚不到钱，其他人更加能够赚到钱吗？潘石屹的物业的地段可都是好项目，他以前说有些项目是要拿一辈子的，现在不还是出售了吗？

现在SOHO中国想再度回到开发商的位置。

2015年我刚到深圳的时候，听人说的最多的就是前海，前海被誉为30年前的蛇口，执改革之牛耳，于是就去前海走了一遍，我问，前海在哪里呢？旁人指着前面的一片工地，说这就是前海，几年后这里会增加1000多万方的写字楼。

深圳的写字楼太多了，集中供应，深圳的写字楼的供应速度是多于住宅的供应速度的，短时间内是难以消化的，深圳有大量的工厂在外迁，空置的厂房也别改成了写字楼，租金比正规写字楼要低不少，企业自然会有所选择，现在的钱越来越难赚，租金能省则省，一方面是需求在环节，另一方面是供给在增多，写字楼的回报，短时间内并不看好，需要多长时间才能被市场化解，现在还不得而知。