优质写字楼(优质写字楼有哪些特色)

一、休闲型咖啡厅

1、一般概念:该类型咖啡厅具有一定的特色和主题。所处环境往往是在某一古迹或非热点旅游景点内或周边。也许是很普通的场所，但其经营内容和环境有很特别的意私房钱和特点，该类型咖啡厅的顾客也具有特定的消费目的，通常是专门来访，一般都有很充裕的时间。由于顾客并不急于离开，无论是挑选饮料还是等待制作，他们都不会很着急，咖啡师有很充裕的时间精心制作每一杯咖啡

2、中国特色:这是国内现在最流行的咖啡厅类型，特别是私人性质的小型咖啡厅。为了降低房租成本，通常找这些相对比较偏，距离商业中心较远的地方。

3、经营特点:正是由于顾客和咖啡师的时间都比较充裕，咖啡饮料的种类设置相对较多，以便客户有更多的选择。

二、商务型咖啡厅

1、 一般概念:通常设在办公环境内，包括工厂、写字楼、大专院校内部和其他机构内部或附近。这类咖啡厅的顾客群通常是办公人员，没有太多时间，往往是在上班前，或工作时间内需要咖啡来帮助提高效率、或消除疲劳。同时也是他们的交流场所。

2、中国特色:国内现有的这类咖啡厅以国际大型连锁咖啡机构为主，包括一部分国内的连锁咖啡厅。其特点是规模较大，因为这种场所的租金通常很高，小型投资者无力承受。其咖啡的制作品质不高，往往靠环境舒适装修豪华来吸引顾客，相当于商务洽谈和会友的场所。

3、经营特点:一般顾客没有非常充裕的时间，不便于设置太多、太复杂的咖啡种类。常以最流行和传统的咖啡饮料为主，以便顾客很快能找到自己所喜欢的咖啡饮料，不耽误时间。

不仅拥有特色屋顶私家花园，种植国内外众多知名植被；而且公共会议室，超级前台等多功能设施空间，空中连廊连接，休息、社交、艺术，应有尽有，与世界相连；常年还有不同主题艺展和公共区域内的艺术装置使空间内充满了艺术的味道。

写字楼的现房是指拥有房产证和土地使用证，投资者在购买时具备即买即可出租的写字楼。写字楼期房则是人们习惯上对在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋的称谓。

两者最大的不同在于，期房拿着的是房屋户型图去想象憧憬，依靠购房合同约定的权利义务来履行的期房制度的制约。现房能眼见为实，不需要等待，即买即收益。

优势一：即买即收益 商业投资无需等待

现房的即买即用，缩短了“1-2年”的传统期房的等待期，购买后即可以装修使用，时间节省了很多，投资后可以更快得到受益。

优势二：现房直观性强 投资风险小

现房具有较强的安全性和直观性。现房是已经建好的实物，在购房前可以对所购写字楼进行实地考察，将实地调查的结果与宣传单页上的介绍进行对照比较，可以省去许多关于装修设计上的纠纷和烦恼。

优势三：价格稳定波动小

水涨船高、波动大，现房价格虽然相比略高，但因开发商在投资建设之初已做好量身定价，使得现房价格基本稳定，不会有很大的变动，购房时只需与周围地区、同级别写字楼价格相比便可。

优势四：配套质量一目了然

购房者在买房时，除了会考虑写字楼的产品质量，当然也会考察周边的配套条件，包括写字楼的物业、装修、配套、交通等等。现在的开发商会大力炒作写字楼未来潜力，但现房却已经能够预见写字楼的投资价值。但值得注意的是，在一片新的商业区，配套设施一般总是等到大区域建设完成之后才逐步完善起来。

我国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。

对于超大城市(如北京、上海)，在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定：

1、顶级物业(国际写字楼)

(1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。

①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0等等。

②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。

③电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区。

④设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。

(2)建筑规模：超过50000平方米。

(3)客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。

(4)物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护维修及保安服务。

(5)交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直达。

(6)所属区位：位于主要商务区的核心区。

(7)智能化：3A～5A

(8)开发商的背景：经验丰富并且资金雄厚。在项目开发的早期年份具有财务弹性，并且具有大规模房地产投资的丰富经验，这些开发商或是海外公司如来自美国、马来西亚、香港、韩国，或者有海外经营成功经验的优质国有企业。

2、高档物业(甲级写字楼)

(1)楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。

①装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等)，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、TOT0等等。

②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足。

③设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。

(2)建筑规模：1—5万平米。

(3)客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务。

(4)物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务。

(5)交通便利：有多种交通工具直达。

(6)所属区位：位于主要商务区或副都心区。

(7)智能化：3A及3A以上。

3、中档物业(乙级写字楼)

(1)楼宇品质：建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。

①装饰标准：外立面采用面砖或瓷砖；有大堂，大堂地面为地砖，墙面为瓷砖或高级漆，有吊顶；公共部分的地面为地砖或铺中档地毯，墙面刷白；卫生间采用合资或国产中高档洁具等。

②配套设施：有专用地上、地下停车场。

③设备标准：有中央空调系统；无楼宇自控；有安全报警；无综合布线。

(2)建筑规模：无限制。

(3)客户进驻：客户多为国内的中小公司，从事销售代理、产品研发。

(4)物业服务：有物业公司服务。

(5)交通便利：有交通线路到达，交通较方便。

(6)所属区位：副都心或较好的城区位置。

4、低档物业(丙级写字楼)

(1)楼宇品质：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足较低收入承租人的需求。

①装饰标准：外立面采用涂料；无大堂；公共部分的地面为普通地砖或水磨石；卫生间采用普通国产洁具。

②配套设施：无。

③设备标准：分体空调；无楼宇自控；无安全报警；无综合布线。

(2)规模：无限制。

(3)客户进驻：客户基本是小型私企，从事简单的销售业务。

(4)物业服务：可有一般性的物业服务如卫生、收发、值班。

(5)交通便利：有交通线路到达。

(6)所属区位：一般城区位置。

1、海口双子塔

在建428米

海口双子塔项目总建设面积76万㎡，由两栋超高层428米建筑组成。项目以“莲花”为设计概念，建设一座集超五星酒店、主题体验活动空间、SOHO式公寓、高端写字楼、观光展示体验层等多种功能为一体的海南第一高楼。海口双子塔主楼深基坑不但是海南第一深基坑，也是全球少见的超深、超大、无内支撑的单体建筑基坑，基础最深处达25米。另外，海口双子塔仅单塔的桩数就多达1993根，是上海中心大厦的2倍有余，且单桩承载力是上海中心大厦主楼抗压桩的2倍。

地址：海南省海口市琼山区国兴大道

2、海口外滩中心

333米

海口外滩中心占地面积约340亩，总建筑面积约120万平方米，最高达333米。一期“华府天地”，二期“华府海景”，三期“华府滨海”，四期“外滩城”，五期1.5公里外滩滨海大道。项目融合精品酒店、尖端办公、滨海商业、海景公寓，并特别打造280樽泊位游艇码头。

地址：海南省海口市龙华区泰华路18号

3、海口中心

288米

海口中心是一栋集5A甲级办公楼、国际五星级酒店（凯宾斯基）及金融机构为一体的超高层城市综合体，总建筑面积约16.5万平方米，主楼55层、总高度288米的商务地标，拥有当前最高的屋顶无边际泳池，使用指纹门禁系统的顶级VIP专享电梯，搭载41部国际品牌电梯，拥有10.8米挑高的超五星奢华大堂，4.2米的阔绰办公层高，17000平米智能停车场。

地址：海南省海口市秀英区

4、海口华润中心

在建271米

海口华润中心项目由三个地块组成，总占地面积221亩，容积率5.0，拟打造成以“华润万象城+高端住宅”为核心，包含街区商业、星级酒店、甲级写字楼及时尚都市住宅为一体的城市商业综合体项目。项目主楼地上58层，高271米，将打造海口新地标5A甲级写字楼华润大厦。海口华润中心将为海南人民带来更丰富多元的消费选择和更优质的消费理念，再次改写城市的商业格局，引领海口的璀璨升级。

地址：海南省海口市龙华区国贸三横路9号

5、置地东方广场

268米

置地东方广场总建筑面积10.5万平米，其中地上8.5万平米，地下2万平米，包括地上48层，地下3层，并以268米总高刷新海口湾高度。建筑主体采用设置加强层的筒中筒结构，包括含型钢的钢筋混凝土剪力墙核心筒和由型钢混凝土框架柱、以及钢梁构成的外筒，部分附属设施采用钢结构形式。

地址：海南省海口市龙华区滨海大道与明珠路交汇处

6、海航国际广场

249.7米

海航国际广场是海岛建设集团倾力打造的海口市地标级城市综合体项目。项目规划用地约2.2万平米，总建筑面积约21万平米，物业形态涵盖五星级酒店（希尔顿酒店）、5A级写字楼、高档酒店式公寓、时尚购物中心和高端商务休闲会所。海航国际广场，以其绝对的高度优势，主体建筑高达249.7米，地下3层，地上54层，成为海口市商务制高、海口市地标性商务巨擘。

地址：海南省海口市龙华区滨海大道109—9号

7、海南国际会展中心

249米

海南国际会展中心项目面积约48公顷，集会议、展览、酒店、大型商业住宅为一体的多功能综合区，有展览中心、会议中心、一家五星级酒店、一家海上七星级酒店以及酒店式公寓、办公及商业配套、经济总部等，同时还保留原海洋世界公园的主景区。会展中心中的2座酒店设计造型也较为新颖，位于沙滩边的五星级酒店沿海岸线呈波浪形设计，设有海景餐厅、旅游池等。而从海边延伸入海里将填海建设一座七星级酒店，犹如海面上升起的一个巨大水柱，建筑高度将249米。

地址：海南省海口市秀英区滨海大道258号

8、海口海南大厦

199米

海南大厦项目采用国际流行的现代简约建筑风格，L龙型特色外观，具有动感典雅大方项目分主楼和副楼，中间以四层裙房连接为一个整体。海南大厦主楼地上45层，199米高，1-4层为高端商业，层高5.4米，入户大堂双层挑高10.8米；5层以上到44层为5A智能甲级办公，层高4米；顶层是高端会所6.8米此外，17层和31层设置了两个避难层。

地址：海南省海口市秀英区滨海大道258号

9、海南天邑国际大厦

198米

海南天邑国际大厦高45层，198米，其顶部设计为花冠造型，中间镶嵌一枚“明珠”，象征了大厦犹如一颗璀璨的椰海明珠。项目周边地处国贸商业办公圈，商业配套丰富，内外交通便捷，集中了海口高档的写字楼和星级酒店及高尚休闲场所、高档住宅区。

地址：海南省海口市龙华区滨海大道85号

10、海口明光海航大酒店

188米5星酒店

海口明光国际大酒店是由海口明光酒店管理有限公司管理，提供城市值机服务的五星级豪华商务型酒店。酒店楼高188米，共48层，为海口市地标性建筑。酒店设有风格各异的客房333间，并设有无烟楼层、行政楼层。酒店集中西餐厅、多功能会议室、游泳池、健身中心、KTV、水疗SPA、茶艺馆以及棋牌室为一体，为住店客人提供一站式配套服务。酒店实行24小时入住退房制，让客人真正体验按天计价的收费服务，是旅游度假人士理想栖身之所。

地址：海南省海口市琼山区南海大道9号

1、具体含义 办公楼指机关、企业、事业单位行政管理人员，业务技术人员等办公的业务用房，现代办公楼正向综合化、一体化方向发展。 写字楼就是专业商业办公用楼的别称，写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼。

2、功能效用 写字楼是纯粹商业办公，办公楼是商业办公，机关单位办公集一体的。

3、住宅用途 严格地讲，写字楼是不能用于住人的，这是房屋的房产证上有明确注明的。但是办公楼可以住人。

答：北京西城区最好的写字楼，在西城区金融街。金融街是一条现代化的街。它有着地下公路，汽车在地下行驶，与每一栋楼相连。汽车可以开进每一栋楼。每一栋楼都有停车场。楼内各种设施齐全，每栋楼四乘电梯，楼内5g通信信号全覆盖。没有通信死角。

写字楼里的商铺不同于沿街路边的店面，地处马路边，只要路边走过的每一个人都有可能抬头看下店铺，如果店铺招牌有特色，物品又能给人新奇，抓人心的感觉，那就有可能抓往潜在客户。

写字楼商铺不一样，缺少这种直接的爆光率，所以，只适合注册公司，比如办事处，设计公司，财务公司，装修公司等，还是不错的选择。

据我观察，写字楼的特点是中午人多，晚上和周末几乎没人，而且还是要针对里面大多数的普通职员对价格的敏感。所以，要在写安楼里开好一个店，我觉得其实并不容易。个人认为下面的店还比较实用：

1. 咖啡店，这个基本上是各写字楼的标配了，价格不高，环境不错，跟同事下去休息下谈点事情吃个简单的午餐可以负担。

2. 健康快餐店，比如象wagas，麦当劳之类的快餐店，人还是会挺多的，我们楼下有家超级碗也是我爱去的地方，主售糙米、鸡胸肉、鱼、蔬菜等健康餐，中午的时候永远都是排队，但晚上关得很早。

3. 美甲店，小小的美甲店，一个小角落，干净舒适一点，不用很复杂，门口标明价格，也会愿意偷空从办公室溜下来做个小修剪。

4. 健身房。健身房在写字楼里可能会价格sensitive一些，之前上海办公室楼里有家健身房，真是很方便，中午下去跑个步或晚上下去找下私教，只是价格会比较高，所以后来关门了，但是真得很方便。可以控制下成本，不需要很fancy，有基本的健身功能就可以。

5. 可能考虑一个小按摩店，也许会有人累了去按摩一下。可以预约制。

买写字楼的优点：

1、低总价

40年产权写字楼大都以高层、小面积户型为主要特征，在这种容积率较高的情况下开发成本也相应降低了不少，因此销售总价也相对较低。

2、面积大

许多开发商对于写字楼，常常偷面积。“买一层赠一层”的口号实际上是：往往将层高设成4.5米，再隔成2层，因此房子建筑面积60平方米，实际居住面积可能达到100平方米。这对于购房者来说，无疑具有强大的吸引力，尤其是对于喜欢大面积的年轻人。

3、不限购

北京、上海出台的限购限贷政策将多少年轻人的安居梦拒之门外，而40年产权写字楼不仅总价合理，而且满足过渡型居住功能，无疑向更多的人敞开了大门。

4、拎包即可入住

城市生活大都繁忙和喧嚣，很多都市上班族都不愿意因住房问题而太过折腾，写字楼基本上都为精装房，拎包即可入住，这就满足了这些购房者的现实需求。

写字楼的缺点：

1、产权40年

40年土地使用权限到期之后产权该如何处理?目前仍没有可参考的先例。有人认为，40年产权属于商业性质，年限到期需要补交土地出让金，但具体多少合适，又成为一个难题了!

2、水电物业费比民用住宅高

写字楼的各项收费标准都是以商业住宅的收费标准为依据的，水电物业费无疑比70年产权的民用住宅要高很多，甚至是高出一倍左右。

3、无法落户

若购房是以落户为目的，那么就更需要谨慎考虑写字楼了，因为这种商业住宅两用房是不可以落户的。

4、首付比例高，且只可商贷

写字楼产只能走纯商业贷款程序，不能使用公积金贷款，首付比例最低为50%，贷款最高年限为10年，这对购房者来说，无疑是个不小的压力。

高端写字楼的优点有以下几个，首先会给其他合作商信心，让那些想要和写字楼里面公司合作的人认为高端写字楼的企业实力雄厚。

其次就是可以吸引人才过来上班。

缺点就是成本很高，不利于那些新兴的企业发展，吸引的入住商家数量也有限